En el mundo del derecho inmobiliario, es esencial comprender los conceptos clave que rigen la propiedad y la posesión de bienes inmuebles. Hoy exploraremos estos fundamentos vitales para quienes se dedican al negocio inmobiliario.
La propiedad es el control total que una persona ejerce sobre un bien, permitiéndole usarlo, disfrutarlo y disponer de él dentro de los límites legales. En contraste, la posesión es simplemente la tenencia de un bien sin tener el dominio sobre él, como un inquilino que habita pero no puede vender la propiedad.
La posesión prolongada y en concepto de dueño puede conducir a la adquisición de la propiedad a través de la prescripción, siempre que se cumplan ciertos requisitos de tiempo y forma. La prescripción es un mecanismo legal que permite obtener la propiedad de bienes o liberarse de obligaciones por el paso del tiempo. Los inmuebles pueden prescribir en 10 años con posesión de buena fe y en 20 años con posesión de mala fe, mientras que los bienes muebles lo hacen en 3 o 5 años, respectivamente. Para reclamar la prescripción positiva, se debe iniciar un juicio, mientras que la negativa se verifica automáticamente con el tiempo estipulado por la ley.
El usufructo permite disfrutar de bienes ajenos de manera temporal. El usufructuario, sin ser propietario, puede aprovechar los frutos del bien, venderlos, rentarlos o incluso hipotecarlos. Sin embargo, la propiedad en sí, conocida como nuda propiedad, no le pertenece. En contraste, el derecho de uso se limita a satisfacer las necesidades del usuario y su familia, sin posibilidad de comercializar los frutos. Similarmente, el derecho de habitación concede la ocupación gratuita de una vivienda, sin permitir la venta o renta de estos derechos.
La servidumbre es un gravamen real que beneficia a un inmueble, el predio dominante, a costa de otro, el predio sirviente. Puede ser de paso, acueducto o desagüe, y se caracteriza por su indivisibilidad, accesoriedad y perpetuidad. Aunque la propiedad se transfiera, la servidumbre persiste hasta que se extinga legalmente.
El régimen de propiedad en condominio es una forma de copropiedad donde cada persona tiene un derecho exclusivo sobre su unidad y un derecho compartido sobre áreas comunes. Condominio puede ser vertical, horizontal o mixto, y su uso puede ser habitacional, comercial, industrial o una combinación de estos. En un condominio vertical, encontramos unidades apiladas en varios niveles, mientras que en el horizontal cada condómino posee una parte del terreno. Los mixtos combinan ambas estructuras. Según su uso, los condominios se clasifican en habitacionales, comerciales, industriales o mixtos, adaptándose a las necesidades de sus residentes.
La ley sobre el régimen de propiedad en condominio de cada estado regula estos espacios, y su constitución debe constar en escritura pública. Es crucial revisar el reglamento interno y las leyes pertinentes antes de vender una unidad. Además, la administración del condominio recae en un administrador designado y supervisado por la Asamblea General y el Comité de Vigilancia.
Las sucesiones son el conjunto de bienes, derechos y obligaciones que se transmiten tras el fallecimiento de una persona. Pueden ser testamentarias, cuando hay un testamento, o legítimas, determinadas por la ley. El testamento es un acto personal y revocable donde se disponen bienes para después de la muerte. Existen varios tipos, ordinarios como el público abierto ante notario y testigos, y especiales como el militar o marítimo. En ausencia de testamento o si este es inválido, se aplica la sucesión legítima. Los herederos son establecidos por la ley, priorizando descendientes y cónyuges, ascendientes y parientes colaterales.
Las reglas de herencia varían. Los hijos dividen por partes iguales, el cónyuge hereda como un hijo, y los hermanos también se reparten equitativamente. Si no hay herederos, el gobierno puede heredar.
Los juicios sucesorios se dividen en cuatro secciones: sucesión, inventarios, administración y partición. Estos procesos determinan la validez del testamento, el reconocimiento de herederos y la distribución de la herencia.
En el pasado, las deudas se pagaban incluso con la libertad o la vida. Hoy, las obligaciones son de carácter patrimonial y se rigen por principios jurídicos que protegen tanto al acreedor como al deudor. Una obligación se compone de tres elementos esenciales: los sujetos, que son el acreedor y el deudor; el objeto, que puede ser una acción de dar, hacer o no hacer; y la relación jurídica, que define el tipo de acuerdo entre las partes.
El convenio es el acuerdo que crea, modifica o extingue obligaciones, mientras que el contrato, además de crearlas, transfiere derechos. Para que un contrato sea válido, se requiere consentimiento y un objeto que pueda ser materia del mismo. La oferta de un contrato obliga al oferente hasta que expira el plazo para aceptar, incluso si el oferente fallece antes de la aceptación.
Los contratos pueden ser unilaterales o bilaterales, onerosos o gratuitos, conmutativos o aleatorios, y pueden existir por sí mismos como principales o depender de otro como accesorios. Además, pueden ser instantáneos o de tracto sucesivo, cumpliéndose en un solo acto o a lo largo de un periodo. El incumplimiento de las obligaciones conlleva responsabilidades, pudiendo exigirse daños y perjuicios.
En el mundo del derecho, los contratos son acuerdos esenciales que rigen las transacciones y las relaciones entre las partes. Hoy exploraremos los distintos tipos de contratos y sus características principales.
La Promesa, como contrato preliminar, establece la obligación de formalizar un contrato futuro. En la Compra-Venta, el vendedor transfiere propiedad y el comprador paga un precio establecido. La Permuta implica el intercambio de bienes entre las partes. Mientras que en la Donación, una parte, el donante, transfiere bienes sin coste al donatario. El Comodato y el Arrendamiento permiten el uso temporal de una propiedad. En el comodato, el comodante presta una cosa no fungible sin costo y el comodatario debe devolverla. En el arrendamiento, el arrendador cede el uso de algo a cambio de un pago. La Prenda y la Hipoteca son contratos unilaterales que aseguran el cumplimiento de una obligación principal. En la prenda, se entrega un bien mueble al acreedor como garantía, mientras que en la hipoteca se transfiere un derecho real de hipoteca sobre un bien inmueble. Ambos son contratos accesorios, dependiendo de una obligación principal.
La compraventa es una forma clásica de adquirir un inmueble. La donación es un acto de generosidad. La adjudicación puede darse por herencia, legado, remate judicial, cláusula de designación de beneficiario en un fideicomiso o por convenio en caso de divorcio. En todos los casos, se requiere la intervención de un notario. Por prescripción positiva, se adquiere la propiedad por la posesión continuada como dueño durante el tiempo que marca la ley. La cesión de derechos permite transferir los derechos hereditarios a un tercero. La permuta implica un intercambio de inmuebles o de un inmueble por otros bienes. La extinción de fideicomiso ocurre cuando se termina el fideicomiso por tiempo transcurrido o por decisión del fideicomisario, y se formaliza ante notario. Finalmente, la dación en pago se utiliza cuando el deudor ofrece su propiedad para saldar una deuda, y puede realizarse ante notario o en juicio.
El Derecho Mercantil es esencial para entender cómo se regulan los actos de comercio y a los comerciantes en México. La base de esta rama del derecho es el Código de Comercio. El Código de Comercio establece las normativas a seguir. La actividad inmobiliaria, incluyendo la especulación con bienes inmuebles y la mediación en negocios mercantiles, se rige por el Código de Comercio, específicamente por lo estipulado en el artículo setenta y cinco. En cuanto a los actos mercantiles, se aplican las disposiciones del derecho civil relativas a la capacidad de los contrayentes y las causas que pueden rescindir o invalidar los contratos. Si no se establece un plazo para el cumplimiento de las obligaciones, estas serán exigibles a los diez días o al día siguiente, dependiendo de la naturaleza de la acción que produzcan.
Finalmente, un contrato mercantil debe contener un encabezado que identifique a las partes, los antecedentes que relatan los hechos que llevan a la firma del contrato, y las cláusulas que son los acuerdos fundamentales que regirán el contrato.
En el mundo inmobiliario, el contrato de compraventa es esencial para asegurar una transacción clara y proteger los intereses de todas las partes involucradas. Pero, ¿qué debe contener este documento crucial?
1 Establecer fechas límite para los trámites.
2 Definir precio del inmueble y forma de pago.
3 Determinar quién cubrirá los gastos previos a la escrituración.
La pena convencional es otro aspecto clave, fijando un porcentaje a pagar en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes. Y por último, cada contrato debe adaptarse a las circunstancias específicas.
Además del contrato de compraventa, existen otros como el contrato de comisión mercantil, que se aplica a actos concretos de comercio, y el contrato de prestación de servicios profesionales. Estos documentos son igualmente importantes para formalizar las relaciones comerciales en el sector inmobiliario.
El Registro Público de la Propiedad y del Comercio. Su funcionamiento está regido por la Ley del Registro Público de la Propiedad de cada estado y sus respectivos reglamentos. Las inscripciones en el Registro son declarativas y no constitutivas, lo que significa que no validan actos nulos por ley. La inmatriculación o primera inscripción de un inmueble asigna un número único conocido como matrícula. El Registro puede emitir certificaciones, como la de libertad de gravamen, que verifica la ausencia de carga sobre una propiedad, y la de no propiedad, que confirma que una persona no posee inmuebles. También están la de única propiedad y la de título de propiedad, útil cuando se carece del documento original de las escrituras.
Las inscripciones se cancelan por acuerdo entre partes, por orden judicial o por disposición legal. Los folios reales electrónicos firmados electrónicamente por el Registro tienen el mismo valor probatorio que los documentos manuscritos, asegurando su plena validez legal.
En el mundo del derecho registral, existen normas fundamentales que garantizan la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias. Hoy exploraremos los principios rectores de la función registral, esenciales para entender cómo se protegen los derechos de propiedad.
Todo lo inscrito en el Registro Público de la Propiedad es conocido por todos. La publicidad es la base. Todo lo inscrito en el Registro Público de la Propiedad es conocido por todos. Nadie puede alegar ignorancia. La inscripción es crucial, ya que sin ella, los actos no tienen efectos frente a terceros. La especialidad individualiza los derechos, asegurando que cada inscripción sea única y clara. El consentimiento es indispensable. Sin la voluntad del interesado, no hay inscripción. El tracto sucesivo enlaza a los titulares de dominio a través del tiempo, y la rogación exige que la inscripción sea solicitada por alguien con interés legítimo. La prelación establece un orden de preferencia basado en la antigüedad de las inscripciones, mientras que la legalidad requiere que los documentos presentados cumplan con la ley. La legitimación presume la veracidad del registro, y la fe pública registral protege al tercero que confía en la información del registro. Estos principios son el escudo que protege la propiedad y los derechos reales, asegurando transacciones claras y seguras.
En México, un Notario es un licenciado en Derecho, con fe pública otorgada por el Estado, encargado de dar autenticidad a actos y hechos jurídicos. Su designación es vitalicia y solo puede ser removido conforme a la ley. Debe mantener la neutralidad, distinguiéndose así de los abogados litigantes.
El protocolo es el libro oficial donde el notario registra escrituras públicas y sus anexos. Consta de folios numerados en papel seguridad y se maneja con estricta confidencialidad, no pudiendo salir de la notaría salvo en casos especiales. La escritura pública es el documento que el notario asienta en el protocolo con todas las formalidades legales, incluyendo su firma y sello. Este acto jurídico será profundizado en la próxima lección. El testimonio es una copia de la escritura o acta notarial, que puede ser expedida por el notario a petición de la parte interesada, con la debida identificación y formalidades. El acta notarial es la declaración de hechos o actos jurídicos presenciados por el notario, con la autorización, firma y sello del mismo, y la firma o huella de los particulares involucrados. Los actos notariales incluyen una amplia gama de servicios como compra-venta, fideicomisos, hipotecas, testamentos, entre otros.
Las Solemnidades de la Escritura: Garantías de Claridad, Legalidad y Justicia en los Actos Notariales. Hoy exploramos las rigurosas obligaciones que los notarios deben cumplir al elaborar estos documentos vitales. Por ley, los notarios deben explicar el valor legal y las consecuencias de los actos que se documentan, asegurándose de que todas las partes comprendan y consientan lo firmado. Además, es su deber redactar la escritura en español, detallar lugar, fecha y hora, e incluir su nombre y número de notaría.
La precisión es clave: las propiedades se describen con medidas exactas y se relacionan con antecedentes del Registro Público. Las renuncias de derechos y los poderes, si los hay, se revisan y se anotan meticulosamente. Si alguna parte no domina el español, se solicita un intérprete, garantizando la comprensión de todos los involucrados. Ante una evidente injusticia, el notario debe asentar sus observaciones, pero si las partes insisten, procederá a autorizar la escritura.
Mantenimiento de Registros: por cinco años, antes de enviarlas al Archivo General de Notarías y la Dirección del Registro Público de la Propiedad.
La escritura de un inmueble es el corazón de su legalidad y comerciabilidad. Pero, ¿qué pasa si no tienes escrituras o si estas presentan irregularidades? Aquí te explicamos cómo analizarlas y prepararte para una venta sin contratiempos.
Analizar las escrituras al inicio de la comercialización es crucial. Permite al vendedor corregir errores como nombres incorrectos o discrepancias en medidas. Con la ayuda de un notario, se pueden subsanar estos problemas para un proceso de escrituración fluido. Las escrituras se dividen en encabezado, antecedentes, cláusulas, generales y apéndice.
Encabezado: Número de escritura, fecha, datos del notario, acto que se realiza y nombre de las partes. Datos de la escritura de adquisición de la propiedad. Descripción de los documentos especiales como poder notarial, los permisos de la Secretaría de Relaciones Exteriores si el comprador o compradores son extranjeros, y cualquier otra aplicable. Cláusulas: Todos los términos y condiciones de la venta, quién compra, quién vende, en qué proporciones, precio del inmueble, quién pagará los gastos y costo de la escrituración, los impuestos y cualquier otra información.
Al revisar las escrituras de propiedad, es crucial que el nombre del propietario o propietarios refleje exactamente lo que aparece en su identificación oficial, ya sea la credencial de elector o el pasaporte. En la sección de antecedentes, la descripción de la propiedad debe ser precisa. Verifica que las medidas y linderos estén correctos. Una discrepancia en los metros cuadrados podría requerir una rectificación. Si existe alguna deuda o gravamen, es probable que se detalle aquí o en las cláusulas. En las cláusulas, presta atención al precio acordado por el vendedor. Si se ha declarado un precio catastral, esto podría implicar problemas futuros con el impuesto sobre la renta. Este detalle no debe pasarse por alto.
En la sección de generales, es importante revisar el estado civil de los vendedores. Si alguno está casado, su cónyuge también debe firmar la nueva escritura, ya que esto podría afectar la transacción. Finalmente, en el apéndice, asegúrate de que la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, registros en tesorería y el avalúo sean consistentes con los nombres, medidas y colindancias que figuran en la escritura. La congruencia en estos detalles es esencial para la legitimidad de la escritura.

Guía Esencial de Derecho Inmobiliario para el Agente Profesional en México

Parte I: Fundamentos del Derecho de Propiedad en México

Sección 1.1: El Espectro de la Propiedad en México

El sistema jurídico mexicano, en lo que respecta a la tenencia de la tierra, presenta una complejidad única derivada de su historia social y política. Para el agente inmobiliario, comprender este marco no es un mero ejercicio académico, sino la base fundamental para navegar el mercado, identificar oportunidades y, sobre todo, mitigar riesgos significativos para sus clientes y su propia práctica. En México coexisten tres grandes regímenes de propiedad: la propiedad privada, la propiedad social (que se subdivide en ejidal y comunal) y la propiedad pública.
Esta estructura tiene su origen en el Artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, que establece que la propiedad originaria de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional corresponde a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada.1 Este mismo artículo sienta las bases para la existencia de la propiedad social, producto de la Reforma Agraria, y establece las modalidades y restricciones a las que está sujeta la propiedad, incluyendo las limitaciones para la adquisición por parte de extranjeros en zonas específicas del país.1
Mientras que el mercado inmobiliario comercial y residencial opera predominantemente bajo el régimen de propiedad privada, es un error ignorar la vasta extensión del territorio nacional que se encuentra bajo el régimen de propiedad social. La interacción, y a menudo la colisión, entre estos dos mundos es una fuente constante de desafíos legales, transacciones fallidas y fraudes. Por lo tanto, el agente profesional debe ser capaz de identificar con precisión el régimen jurídico de cualquier inmueble, pues de ello dependen los derechos, las obligaciones y los procedimientos aplicables a su comercialización.

Sección 1.2: La Propiedad Privada: Piedra Angular del Mercado Inmobiliario

La propiedad privada es el pilar sobre el que se construye la industria inmobiliaria moderna. Se define como el poder jurídico pleno que una persona física o moral ejerce sobre una cosa, permitiéndole usar, gozar y disponer de ella con las únicas limitaciones y modalidades que fijen las leyes. Esta capacidad de disposición es lo que la distingue fundamentalmente de otras formas de tenencia de la tierra y la convierte en el vehículo por excelencia para la inversión y el desarrollo inmobiliario.
Las facultades del propietario privado son amplias y otorgan una libertad casi total sobre el bien. Estas incluyen el derecho a:
Vender (Enajenar): Transferir la propiedad a un tercero a cambio de un precio cierto y en dinero.
Donar: Transferir la propiedad a título gratuito.
Arrendar: Conceder el uso y goce temporal del inmueble a cambio de una renta.
Hipotecar: Constituir un gravamen sobre el inmueble como garantía de una obligación, generalmente un crédito.
Subdividir o Lotificar: Fraccionar un predio en lotes más pequeños, siempre que se cumpla con la normativa de desarrollo urbano aplicable.
Esta libertad de disposición, contrastada con las restricciones inherentes a la propiedad ejidal, es su característica definitoria.2 El propietario de un bien privado no requiere el consentimiento de una asamblea o de una comunidad para realizar estos actos, salvo en casos específicos como la necesidad de la firma del cónyuge si el inmueble fue adquirido bajo el régimen de sociedad conyugal.2 La certeza jurídica de la propiedad privada se consolida mediante su inscripción en el Registro Público de la Propiedad (RPP), un acto que otorga publicidad y oponibilidad frente a cualquier tercero.

Sección 1.3: La Propiedad Social: Un Análisis Profundo de las Tierras Ejidales y Comunales

La propiedad social, en sus formas ejidal y comunal, representa una porción significativa del territorio mexicano y constituye el área de mayor riesgo y complejidad para el agente inmobiliario no especializado. Su comprensión es indispensable para evitar transacciones nulas y proteger el patrimonio de los clientes.
El ejido nació como una figura post-revolucionaria con un fin social: la distribución de tierras a núcleos de población campesina para su explotación.3 Históricamente, las tierras ejidales fueron dotadas de atributos que las mantenían fuera del comercio: eran inalienables (no se podían vender), imprescriptibles (no se podían adquirir por el paso del tiempo), inembargables (no podían ser usadas como garantía), intransmisibles (no se podía ceder su uso) e indivisibles.4 El titular de los derechos, el ejidatario, tenía la obligación de trabajar la tierra personalmente.4
Sin embargo, las reformas constitucionales y a la Ley Agraria de 1992 provocaron una «metamorfosis» del ejido.4 Se eliminaron la mayoría de estas características, transformando la tierra ejidal en una propiedad que, bajo ciertas condiciones, se volvió alienable, transmisible, embargable y divisible, conservando únicamente el atributo de imprescriptibilidad mientras se mantenga bajo el régimen ejidal.4 Este cambio radical es la fuente de la confusión actual: la tierra ejidal
puede ingresar al mercado privado, pero debe seguir un procedimiento legal estricto y específico.
Para operar con seguridad, es crucial entender la estructura interna de un ejido, que se compone de tres tipos de tierras 5:
Tierras para el Asentamiento Humano: Comprenden la zona de urbanización del ejido (solares urbanos). Una vez que los solares son asignados y titulados, se rigen por el derecho común y pueden ser vendidos como propiedad privada sin mayores restricciones que las del desarrollo urbano local.6
Tierras de Uso Común: Son propiedad del núcleo de población ejidal en su conjunto y constituyen el sustento económico de la comunidad. Son inalienables, imprescriptibles e inembargables, salvo que la asamblea decida aportarlas a una sociedad mercantil.4 Un ejidatario individual no puede vender una porción de las tierras de uso común.
Tierras Parceladas: Son las superficies de tierra asignadas individualmente a cada ejidatario para su aprovechamiento.5 El ejidatario acredita sus derechos sobre su parcela con un
Certificado Parcelario o un Certificado de Derechos Agrarios, expedido por el Registro Agrario Nacional (RAN). Estas son las únicas tierras ejidales que pueden transitar hacia la propiedad privada a través del proceso de adopción del dominio pleno.
La compra de un terreno ejidal basada únicamente en una «constancia de posesión» emitida por el Comisariado Ejidal o en un contrato privado de cesión de derechos es una operación de altísimo riesgo que puede resultar en la nulidad del acto y la pérdida total de la inversión.8 El agente inmobiliario debe entender que la dualidad del régimen ejidal (sus características originales versus las posteriores a 1992) es el principal caldo de cultivo para el fraude. La pregunta clave no es si un terreno «es ejido», sino verificar
en qué etapa del proceso legal se encuentra. Un terreno puede tener un origen ejidal, pero un estatus legal actual de propiedad privada si ya completó el riguroso proceso de Dominio Pleno y cuenta con un Título de Propiedad inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

Característica
Propiedad Privada
Propiedad Ejidal (Sin Dominio Pleno)
Propiedad Ejidal (Con Dominio Pleno)
Titularidad
Persona física o moral (Propietario)
Núcleo de población o ejidatario (Titular de derechos)
Persona física o moral (Propietario)
Documento que Acredita
Escritura Pública inscrita en el RPP
Certificado Parcelario o de Derechos Comunes inscrito en el RAN
Título de Propiedad inscrito en el RPP
Posibilidad de Venta
Libre, a cualquier persona
Limitada a ejidatarios y avecindados del mismo núcleo 5
Libre, a cualquier persona
Posibilidad de Hipoteca
Sí
No (inembargable) 4
Sí
Posibilidad de Subdivisión
Sí, sujeta a leyes de desarrollo urbano
No (prohibido por Ley Agraria) 2
Sí, sujeta a leyes de desarrollo urbano
Ley Aplicable
Código Civil
Ley Agraria
Código Civil
Registro Pertinente
Registro Público de la Propiedad (RPP)
Registro Agrario Nacional (RAN)
Registro Público de la Propiedad (RPP)
Herederos
Designados libremente en testamento o sucesión legítima
Lista de sucesión o prelación estricta de la Ley Agraria (un solo heredero) 2
Designados libremente en testamento o sucesión legítima

Parte II: La Transacción Inmobiliaria: Una Hoja de Ruta Legal

La compraventa de un inmueble es un proceso formal y secuencial que avanza a través de distintas etapas contractuales, cada una con un propósito específico y un nivel de compromiso creciente. Este flujo puede ser visto como un «embudo de formalidad y riesgo»: comienza con un acuerdo de servicios, se solidifica con una promesa vinculante y culmina con la transferencia definitiva de la propiedad. El agente profesional no solo facilita estos pasos, sino que gestiona activamente la preparación documental y las expectativas del cliente a lo largo de todo el recorrido, evitando retrasos y conflictos.

Sección 2.1: El Mandato del Agente: El Contrato de Intermediación Inmobiliaria

El punto de partida de toda operación inmobiliaria formal es el contrato de intermediación, también conocido como contrato de prestación de servicios inmobiliarios. Este documento es el acuerdo de voluntades por el cual una persona, el cliente (vendedor o comprador), encarga al agente inmobiliario la realización de gestiones para promover la compraventa de un inmueble a cambio de una remuneración o comisión.13
Es crucial entender la naturaleza de este contrato: no es un mandato. El agente no actúa como representante legal del cliente para comprar o vender en su nombre; su función es la de un mediador que facilita el acercamiento entre las partes para que la transacción se perfeccione.13 Su obligación es de medios (realizar las gestiones de promoción), no de resultado (garantizar la venta).
Aunque el Código Civil no regula expresamente esta figura contractual, su validez se sustenta en el principio de libertad de pactos.13 No obstante, la práctica profesional y normativas como la NOM-247-SE-2021 han estandarizado sus elementos esenciales, que deben plasmarse por escrito para dar certeza a las partes.14 Estos elementos son:
Identificación de las Partes: Datos completos del cliente (propietario) y del agente o agencia inmobiliaria.13
Descripción del Inmueble: Ubicación precisa y datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.13
Precio de Venta: El precio al que se ofrecerá el inmueble al público.
Comisión: El monto de la remuneración del agente, usualmente un porcentaje sobre el precio final de venta, y las condiciones de su pago (por ejemplo, a la firma de la escritura).13
Plazo de Vigencia: El periodo durante el cual el contrato estará en vigor, con posibilidad de prórroga.13
Cláusula de Exclusividad: Es una de las cláusulas más importantes. Otorga al agente el derecho exclusivo de promover el inmueble durante la vigencia del contrato. Si el propietario vende por su cuenta o a través de otro intermediario durante este periodo, generalmente se establece una penalización, que puede ser el pago íntegro de la comisión pactada.13
Un aspecto de creciente importancia es la «fecha cierta» del contrato. Para que un documento privado tenga validez y fecha fidedigna frente a terceros (incluyendo autoridades como la PROFECO), es recomendable que las firmas sean ratificadas ante Notario Público o Juez.15 La NOM-247-SE-2021 exige que los contratos de intermediación para vivienda sean registrados ante la PROFECO, lo que subraya la necesidad de formalidad y transparencia desde el inicio de la relación profesional.14

Sección 2.2: Asegurando la Operación: El Contrato de Promesa de Compraventa

Una vez que el agente ha encontrado un comprador interesado y se ha llegado a un acuerdo en los términos principales, el siguiente paso para formalizar el compromiso es la celebración de un contrato de promesa de compraventa. Este es un contrato preparatorio cuyo objeto es obligar a las partes a celebrar el contrato definitivo (la compraventa formalizada en escritura pública) en una fecha o bajo una condición futura.17 Es fundamental aclarar que este contrato
no transmite la propiedad del inmueble, pero sí genera obligaciones legales y exigibles para ambas partes.
Su propósito es «amarrar» la operación, dando tiempo al comprador para, por ejemplo, tramitar un crédito hipotecario, y al vendedor para reunir la documentación necesaria, todo ello con la seguridad de que la contraparte no se retirará sin consecuencias. Las cláusulas indispensables de un contrato de promesa robusto son 17:
Identificación de las Partes y del Inmueble: Nombres completos y datos de identificación del promitente vendedor y del promitente comprador, así como la descripción detallada del inmueble con sus datos registrales (folio real).
Precio y Forma de Pago: El precio total de la compraventa y el desglose de los pagos, especificando el monto del anticipo o «enganche» que se entrega a la firma de la promesa.
Plazo para la Firma del Contrato Definitivo: Una fecha límite clara para acudir ante el Notario Público a firmar la escritura de compraventa.
Condiciones Suspensivas o Resolutorias: Se pueden pactar condiciones para que la obligación de firmar el contrato definitivo nazca (suspensivas) o se extinga (resolutorias). Un ejemplo clásico de condición suspensiva es que la compraventa está sujeta a que el comprador obtenga la aprobación de un crédito hipotecario en un plazo determinado.17
Cláusula Penal: Esta es la columna vertebral del contrato de promesa. Establece las consecuencias económicas del incumplimiento. Típicamente, si el comprador se desiste, pierde el enganche entregado. Si el vendedor se desiste, debe devolver el enganche más una cantidad igual como penalización (el «doble del anticipo»).17 Esta cláusula disuade el incumplimiento y compensa a la parte afectada por los daños y perjuicios.
Obligaciones de las Partes: Especificar quién es responsable de qué, como la obligación del vendedor de entregar el inmueble libre de gravámenes y adeudos, y la del comprador de realizar los pagos puntualmente.
La redacción de este contrato debe ser impecable, ya que cualquier ambigüedad puede derivar en un litigio. Es altamente recomendable que sea elaborado o revisado por un abogado.

Sección 2.3: El Rol del Notario Público: Garante de la Certeza Jurídica

En el sistema de derecho civil mexicano (de tipo latino-germánico), el Notario Público es una figura central e insustituible en la transacción inmobiliaria. No es un simple gestor o un abogado de una de las partes; es un profesional del derecho investido de fe pública por el Estado, cuya función primordial es actuar con imparcialidad para dar forma legal a la voluntad de las partes, asegurar la legalidad del acto y prevenir conflictos futuros.19
Las responsabilidades del Notario en una compraventa son multifacéticas y exhaustivas, actuando como un filtro de legalidad, fiscalidad y seguridad para el Estado y los contratantes 21:
Asesoría Imparcial: El Notario tiene el deber de explicar a ambas partes el alcance y las consecuencias legales del acto que están celebrando, asegurándose de que comprenden sus derechos y obligaciones.20
Identificación y Capacidad de las Partes: Se cerciora de la identidad de los comparecientes a través de documentos oficiales y juzga su capacidad legal para contratar.
Verificación Legal del Inmueble: Su labor de investigación (debida diligencia) es crucial. El Notario debe:
Verificar la titularidad del vendedor, examinando la escritura de propiedad original.
Solicitar al Registro Público de la Propiedad un Certificado de Libertad de Gravamen, que acredita que el inmueble no tiene hipotecas, embargos u otras cargas que impidan su venta.21
Verificar el estado civil del vendedor para determinar si se requiere el consentimiento del cónyuge.
Verificación Fiscal y Administrativa: Solicita y revisa las constancias de no adeudo del impuesto predial y de los derechos por servicio de agua de los últimos cinco años.21
Cálculo y Retención de Impuestos: Una de sus funciones más importantes es la de auxiliar a la autoridad fiscal. El Notario calcula, retiene y entera los impuestos que se generan por la compraventa:
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación, a cargo del vendedor.21
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), a cargo del comprador.21
Redacción y Autorización de la Escritura Pública: Plasma el acuerdo de las partes en un instrumento público (la escritura), cumpliendo con todas las formalidades de ley.
Inscripción Registral: Una vez firmada y autorizada la escritura, el Notario se encarga de presentar el testimonio (copia certificada) ante el Registro Público de la Propiedad para su inscripción, con lo que se consuma el traslado de dominio de manera pública y oponible a terceros.19
Prevención de Lavado de Dinero: Tiene la obligación de identificar operaciones vulnerables y presentar los avisos correspondientes a la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF), conforme a la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita.19
El agente inmobiliario debe ver al Notario como un aliado estratégico. Una comunicación fluida y la entrega oportuna de la documentación completa son clave para un cierre exitoso y sin contratiempos.

Sección 2.4: La Escritura Pública y la Inscripción Registral: Culminación del Traslado de Dominio

La escritura pública es el documento formal por excelencia en el derecho inmobiliario mexicano. Es el instrumento, elaborado y autorizado por un Notario Público, que contiene la formalización del contrato de compraventa.21 Su estructura típicamente incluye un proemio (identificación de las partes y el acto), los antecedentes (historial de la propiedad), las declaraciones de las partes (sobre la titularidad, la ausencia de gravámenes, etc.) y las cláusulas (precio, forma de pago, fecha de entrega, etc.).21
Sin embargo, la firma de la escritura, aunque es un paso fundamental, no es el final del proceso. Para que la compraventa tenga plenos efectos frente a la sociedad y sea jurídicamente segura, es indispensable su inscripción en el Registro Público de la Propiedad (RPP). El RPP es la institución gubernamental encargada de dar publicidad a los actos jurídicos relativos a la propiedad inmueble.25
La inscripción registral cumple una función vital: hace que el derecho de propiedad del nuevo dueño sea oponible frente a terceros. Esto significa que nadie puede alegar desconocimiento de la transacción y que el derecho del comprador prevalece sobre cualquier otro derecho no inscrito o inscrito posteriormente. Este acto protege al comprador de posibles fraudes, como la doble venta del mismo inmueble, y le otorga la certeza jurídica de que es el único y legítimo propietario.23
El procedimiento de inscripción es gestionado por el Notario. Una vez firmada la escritura, el Notario expide un «testimonio» (una copia certificada de la escritura con todos sus anexos y comprobantes de pago de impuestos) y lo presenta en la oficina del RPP correspondiente a la ubicación del inmueble.21 El registrador califica el documento para asegurarse de que cumple con todos los requisitos legales y, de ser procedente, realiza la inscripción en el folio real electrónico del inmueble, cancelando la inscripción del propietario anterior y creando una nueva a favor del comprador.12 Este es el momento en que la transferencia de la propiedad se perfecciona legalmente en su totalidad.
Cláusula / Elemento
Contrato de Intermediación
Contrato de Promesa de Compraventa
Escritura Pública de Compraventa
Identificación de las Partes
Cliente y Agente Inmobiliario
Promitente Vendedor y Promitente Comprador
Vendedor (Enajenante) y Comprador (Adquirente)
Descripción del Inmueble
Sí (básica y con datos registrales)
Sí (detallada y con datos registrales)
Sí (exhaustiva, con antecedentes registrales)
Precio y Forma de Pago
Precio de oferta al público
Precio final acordado y desglose de pagos (enganche)
Precio final y declaración de haber sido pagado
Vigencia / Plazos
Plazo del servicio de intermediación
Plazo para firmar la escritura definitiva
No aplica (es un acto instantáneo)
Comisión del Agente
Sí (esencial, define la remuneración)
No (se menciona como gasto, pero no se pacta aquí)
No (se menciona como gasto, pero no se pacta aquí)
Pena Convencional
Sí (por incumplimiento de la exclusividad)
Sí (esencial, por desistimiento de la operación)
No (el incumplimiento genera otras acciones legales)
Declaraciones del Vendedor
No
Sí (sobre la titularidad y estado del inmueble)
Sí (exhaustivas y bajo fe pública)
Obligaciones Fiscales
No
Se mencionan como gastos a cubrir
Se calculan, retienen y pagan (ISR e ISAI)
Formalización / Inscripción
Recomendable ratificar firmas ante Notario
Recomendable ratificar firmas ante Notario
Obligatoria ante Notario Público e inscripción en RPP

Parte III: Obligaciones Fiscales en Operaciones Inmobiliarias

El conocimiento de las obligaciones fiscales es un pilar de la asesoría inmobiliaria profesional. Un agente debe ser capaz de explicar a sus clientes, tanto vendedores como compradores, los impuestos que se generarán, quién es el responsable de su pago y cómo se calculan. Esta competencia no solo previene sorpresas desagradables en el cierre de la operación, sino que también puede ser un factor estratégico en la negociación y viabilidad de una transacción. La exención del Impuesto Sobre la Renta, por ejemplo, es una herramienta de enorme valor que un agente informado puede ayudar a su cliente a aprovechar.

Sección 3.1: Obligaciones del Vendedor: El Impuesto Sobre la Renta (ISR) por Enajenación

Cuando una persona física o moral vende (enajena) un bien inmueble, la ganancia que obtiene por dicha operación está sujeta al pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR). Es fundamental entender que el impuesto no se calcula sobre el precio total de la venta, sino sobre la utilidad o ganancia.26
La ganancia gravable se determina restando al precio de venta el costo comprobado de adquisición actualizado. Este costo no es simplemente lo que se pagó por el inmueble en su momento; se compone de varios elementos que el vendedor puede deducir para disminuir la base del impuesto 26:
Costo de Adquisición Original: El precio que el vendedor pagó por la propiedad, según consta en su escritura.
Inversiones en Mejoras: Gastos en construcciones, ampliaciones o remodelaciones importantes que hayan aumentado el valor del inmueble. Es indispensable que estas mejoras se comprueben con facturas (CFDI) que cumplan todos los requisitos fiscales.
Gastos Notariales: Los honorarios y gastos que el vendedor pagó al Notario cuando adquirió la propiedad.
Comisiones Inmobiliarias: La comisión pagada al agente inmobiliario por la adquisición original, siempre que se cuente con la factura correspondiente.
Este costo de adquisición se actualiza mediante factores de inflación publicados por la autoridad fiscal para traer su valor al presente y hacer la comparación con el precio de venta más justa.
El Notario Público ante quien se formaliza la compraventa es el responsable por ley de realizar este cálculo, retener el impuesto correspondiente al vendedor y enterarlo (pagarlo) a la autoridad fiscal.21 La ley establece un pago provisional que el Notario debe retener, que puede ser de hasta el 20% sobre la ganancia determinada o, en algunos casos, un pago del 5% del monto de la operación que se entrega a la entidad federativa.26 El cálculo definitivo se realiza en la declaración anual del vendedor.

Sección 3.2: La Exención del ISR: Un Beneficio Clave para la Casa Habitación

La legislación fiscal mexicana contempla un importante beneficio para las personas físicas: la exención del pago del ISR por la enajenación de su casa habitación.26 Para el agente inmobiliario, conocer a fondo los requisitos de esta exención es crucial, ya que puede representar un ahorro de cientos de miles de pesos para su cliente vendedor, lo que a su vez puede facilitar la negociación y el cierre de la venta.
Los requisitos para poder aplicar a esta exención son estrictos y concurrentes 27:
Límite del Valor de Venta: El valor total de la enajenación del inmueble no debe exceder las 700,000 UDIs (Unidades de Inversión). La UDI es una unidad de valor que se ajusta diariamente con la inflación, por lo que su equivalencia en pesos cambia constantemente. Si el precio de venta supera este umbral, el vendedor no pierde todo el beneficio; la exención se aplica hasta el límite de las 700,000 UDIs y se pagará ISR únicamente sobre la ganancia que corresponda a la porción del precio que exceda dicho límite.27
Restricción Temporal: El vendedor no debe haber enajenado otra casa habitación con exención de ISR durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de la nueva venta. Es un beneficio que se puede usar una vez cada tres años.27
Acreditación de Residencia: El vendedor debe demostrar fehacientemente ante el Notario Público que el inmueble que vende era su residencia habitual, es decir, su casa habitación.
La acreditación de la residencia es el punto más crítico y donde el agente puede brindar una asesoría invaluable. La ley permite comprobar este hecho con cualquiera de los siguientes documentos, siempre que la dirección coincida con la del inmueble en venta y estén a nombre del contribuyente (vendedor), su cónyuge, sus ascendientes o descendientes en línea recta 21:
Credencial para votar (INE).
Comprobantes de pagos de servicios de luz o telefonía fija.
Estados de cuenta de instituciones financieras, casas comerciales o tarjetas de crédito no bancarias.
Es imperativo que el agente informe a su cliente vendedor desde el inicio del proceso sobre estos requisitos para que pueda reunir la documentación con la debida antelación. La falta de estos comprobantes al momento de la firma ante el Notario impedirá aplicar la exención, resultando en una carga fiscal inesperada y considerable.

Sección 3.3: Obligaciones del Comprador: El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)

La principal obligación fiscal del comprador en una transacción inmobiliaria es el pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), también conocido en algunas entidades como Impuesto de Traslado de Dominio.24 Este es un impuesto de carácter local (estatal o municipal), y su propósito es gravar el cambio de propietario de un bien inmueble.29
Los elementos clave del ISAI son:
Sujeto Obligado: El impuesto siempre corre a cargo del comprador o adquirente del inmueble.24
Base Gravable: Se calcula sobre el valor más alto que resulte entre tres opciones:
El precio pactado en la operación de compraventa.
El valor catastral del inmueble.
El valor determinado por un avalúo comercial practicado por un perito autorizado.29
Tasa Aplicable: A diferencia del ISR que es un impuesto federal, el ISAI es local, por lo que la tasa o tarifa varía considerablemente de un estado a otro de la República. Las tasas pueden ser un porcentaje fijo o una tarifa progresiva que aumenta conforme el valor del inmueble es mayor. Generalmente, las tasas oscilan entre el 2% y más del 5% del valor del inmueble.29
Retención y Pago: Al igual que con el ISR, el Notario Público es el responsable de calcular, retener al comprador el monto del ISAI y enterarlo a la tesorería o secretaría de finanzas de la entidad federativa correspondiente.24 El pago de este impuesto es un requisito indispensable para que la escritura pueda ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
Existen algunos casos de exención o tasa cero para el ISAI, pero son limitados y dependen de la legislación de cada estado. Comúnmente aplican para adquisiciones por herencia o donación entre cónyuges o ascendientes/descendientes en línea recta, siempre que se cumplan ciertos requisitos de valor y plazos.24 El agente debe aconsejar al comprador que contemple el costo del ISAI, además de los gastos notariales y de escrituración, como parte del desembolso total necesario para la adquisición, ya que representa un porcentaje significativo del valor de la propiedad.
Concepto
Impuesto Sobre la Renta (ISR)
Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)
Sujeto Obligado (Quién Paga)
El Vendedor (Enajenante)
El Comprador (Adquirente)
Base Gravable (Sobre qué se Paga)
Sobre la ganancia obtenida (Precio de Venta – Costo de Adquisición Actualizado)
Sobre el valor más alto entre: precio de venta, valor catastral o avalúo
Tasa Aplicable
Tarifa progresiva según la Ley del ISR (federal)
Tasa o tarifa definida por la legislación de cada estado (local), usualmente 2%-5%
Posibilidad de Exención
Sí, para casa habitación bajo ciertos requisitos (límite de 700,000 UDIs, no haber exentado en 3 años)
Limitada, usualmente para herencias o donaciones entre familiares directos
Quién lo Calcula y Retiene
El Notario Público
El Notario Público
Momento del Pago
Se retiene al momento de la firma de la escritura
Se paga al momento de la firma de la escritura

Parte IV: Navegación de Regímenes Especiales y Regulaciones Clave

El mercado inmobiliario mexicano no es homogéneo. Más allá de la compraventa tradicional de una casa unifamiliar, existen regímenes especiales y normativas transversales que todo agente debe dominar. La venta de un departamento en condominio, la adquisición de una propiedad por un extranjero en la costa o la simple publicación de un anuncio en internet están sujetas a reglas específicas. La convergencia de la Ley de Propiedad en Condominio, la NOM-247 y las regulaciones de Uso de Suelo crea un «ecosistema de cumplimiento» interconectado. Ignorar una de estas capas regulatorias puede invalidar una estrategia de negocio para un cliente, generar conflictos o incluso acarrear sanciones.

Sección 4.1: Vida en Común: El Régimen de Propiedad en Condominio

El régimen de propiedad en condominio es una modalidad jurídica que permite la coexistencia de la propiedad exclusiva sobre una unidad privativa (un departamento, una casa, un local comercial) con un derecho de copropiedad forzoso e indivisible sobre las áreas y bienes de uso común (suelo, pasillos, escaleras, jardines, albercas, etc.).31 Este régimen es la base legal para la mayoría de los desarrollos verticales y muchos horizontales en el país.
La vida y organización de un condominio se rigen por dos documentos fundamentales que el agente debe solicitar y revisar antes de promover un inmueble bajo este régimen:
La Escritura Constitutiva: Es el documento notarial que da origen al condominio. Define la estructura del inmueble, describe cada unidad privativa y las áreas comunes, y establece el valor nominal de cada unidad y su porcentaje de indiviso, que determina el voto y la aportación a los gastos comunes.34
El Reglamento Interno: Es el conjunto de normas que regulan la convivencia y el uso de las áreas comunes. Puede contener restricciones importantes sobre mascotas, remodelaciones, horarios de ruido, y, de manera creciente, sobre el arrendamiento de corto plazo (tipo Airbnb).34
Los derechos y obligaciones de los condóminos son la esencia de este régimen. Entre sus derechos se encuentran el de usar y disfrutar su unidad privativa y las áreas comunes, y el de participar con voz y voto en la Asamblea General.31 Sus
obligaciones más importantes son:
Pagar las Cuotas de Mantenimiento: Contribuir puntualmente al pago de las cuotas ordinarias (para gastos recurrentes) y extraordinarias (para imprevistos o mejoras mayores) que fije la Asamblea.16 El adeudo de cuotas puede generar intereses y limitar el derecho a voto.
Respetar el Reglamento: Acatar las normas de convivencia y uso establecidas en el reglamento.
No Afectar la Estructura ni la Tranquilidad: No realizar obras que comprometan la seguridad o estructura del edificio, ni realizar actos que perturben la paz de los demás vecinos.31
El órgano supremo de decisión es la Asamblea General de Condóminos, mientras que el Administrador (sea un condómino o un profesional externo) es el encargado de ejecutar los acuerdos de la asamblea, recaudar las cuotas, pagar los servicios, y velar por el mantenimiento y la conservación de las áreas comunes.34 Antes de cerrar una operación, es indispensable solicitar al administrador una
constancia de no adeudo de cuotas, ya que el nuevo adquirente se convierte en obligado solidario de las deudas existentes.

Sección 4.2: Inversión Extranjera: Adquisición de Inmuebles vía Fideicomiso en la Zona Restringida

El mercado inmobiliario en las zonas turísticas de México atrae una considerable inversión extranjera. Sin embargo, el Artículo 27 de la Constitución establece una prohibición para que los extranjeros adquieran el dominio directo de tierras y aguas en una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50 kilómetros a lo largo de las costas. Esta área se conoce como la «Zona Restringida».1
Para permitir la inversión extranjera en estas codiciadas zonas sin contravenir el mandato constitucional, la ley mexicana prevé un mecanismo legal específico: el fideicomiso bancario en zona restringida.1 Este instrumento es esencial para cualquier agente que opere en destinos de playa o ciudades fronterizas.
Su funcionamiento es el siguiente 1:
Partes Involucradas: Participan tres figuras:
Fideicomitente: El vendedor del inmueble.
Fiduciario: Una institución de crédito (un banco) mexicana, que es quien adquiere la propiedad formal del inmueble.
Fideicomisario: El comprador extranjero, quien es el beneficiario del fideicomiso.
Mecanismo: El banco (fiduciario) mantiene la titularidad jurídica del inmueble, pero el extranjero (fideicomisario) obtiene todos los derechos de uso y aprovechamiento sobre la propiedad. Puede habitarla, arrendarla, mejorarla, y tiene el derecho de instruir al banco para que la venda a un tercero y recibir el producto de dicha venta. En esencia, el extranjero goza de todos los atributos de un propietario, excepto la titularidad directa.
Duración y Renovación: El contrato de fideicomiso tiene una duración máxima de 50 años, la cual es renovable por periodos iguales, garantizando la tenencia a largo plazo para el inversionista y sus herederos.1
Proceso: La constitución de un fideicomiso requiere un permiso previo otorgado por la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) y debe formalizarse en escritura pública ante un Notario Público mexicano.37
El fideicomiso es un vehículo seguro y robusto que ha permitido el desarrollo de importantes polos turísticos. El agente debe explicar claramente a su cliente extranjero que no está comprando una propiedad de forma «limitada», sino a través de la única estructura legal permitida, la cual le otorga plena seguridad jurídica sobre su inversión.

Sección 4.3: El Manual del Agente: Cumplimiento de la NOM-247-SE-2021

La Norma Oficial Mexicana NOM-247-SE-2021, sobre prácticas comerciales y publicidad en la comercialización de inmuebles para casa habitación, es de observancia obligatoria para todos los proveedores, incluyendo fraccionadores, constructores, promotores y agentes inmobiliarios.38 Su entrada en vigor marcó un antes y un después en la profesionalización del sector, estableciendo un piso mínimo de transparencia y protección al consumidor. Su incumplimiento puede acarrear sanciones por parte de la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO).
Para el agente inmobiliario, esta norma es un verdadero manual de operación diaria. Sus obligaciones más relevantes son 14:
Publicidad e Información Veraz: Toda la publicidad debe ser clara, comprobable, veraz y exenta de textos o imágenes que induzcan a error o confusión. Se debe indicar claramente el precio total de contado, las características del inmueble y los datos de contacto del proveedor. No se pueden usar términos superlativos («la mejor vista», «el más lujoso») si no son objetivamente comprobables.14
Información Previa a la Venta: Antes de la firma de cualquier contrato, se debe poner a disposición del consumidor toda la información relevante del inmueble, incluyendo: la acreditación de la propiedad, la existencia de gravámenes, las licencias y permisos de construcción, los materiales y acabados, y el proyecto ejecutivo.39
Carta de Derechos del Consumidor: Es obligatorio entregar al consumidor, en formato físico o electrónico, una «Carta de Derechos» que le informe sobre la protección que le otorgan las leyes y la propia NOM.16
Contratos de Adhesión Registrados: Los modelos de los contratos que se utilicen (intermediación, promesa, preventa, compraventa) deben estar registrados ante la PROFECO. Estos contratos no pueden contener cláusulas abusivas y deben incluir elementos mínimos, como las penas convencionales, las condiciones de entrega y las garantías.14
Anticipos y Enganches: Se debe regular por escrito el tratamiento de los anticipos y enganches, especificando las condiciones para su devolución y las posibles penalizaciones.39
Garantías: Es obligatorio ofrecer una garantía sobre el inmueble nuevo, que no puede ser inferior a cinco años para cuestiones estructurales, tres años para impermeabilización y un año para los demás elementos y acabados. El plazo inicia a partir de la entrega real del inmueble.39
Derecho de Cancelación: El consumidor tiene derecho a cancelar el contrato de adhesión dentro de los 5 días hábiles siguientes a su firma, sin responsabilidad alguna, y el proveedor debe devolverle las cantidades pagadas.16
Requisito NOM-247-SE-2021
Cumple (Sí/No)
Documento/Acción de Soporte
Publicidad

Precio total de contado visible y en moneda nacional

Revisión de todos los anuncios y portales
Datos del proveedor (nombre, domicilio, contacto) en toda publicidad

Revisión de todos los anuncios y portales
Publicidad veraz, comprobable y sin superlativos no justificados

Archivo de soporte para afirmaciones objetivas (ej. estudios)
Información al Consumidor

Entrega de la «Carta de Derechos del Consumidor»

Acuse de recibo firmado por el cliente
Exhibición de proyecto ejecutivo, licencias y permisos

Carpeta digital o física con la documentación del inmueble
Información clara sobre gravámenes y estado legal de la propiedad

Certificado de Libertad de Gravamen reciente
Contratos

Contrato de Intermediación registrado ante PROFECO

Copia del contrato con número de registro visible
Contrato de Promesa/Compraventa registrado ante PROFECO

Copia del contrato con número de registro visible
Contrato incluye cláusulas obligatorias (penas, garantías, etc.)

Checklist de cláusulas basado en la NOM
Entrega y Garantías

Se firma un acta de entrega-recepción detallada

Formato de acta de entrega estandarizado
Se entrega póliza de garantía por escrito al consumidor

Formato de póliza de garantía que cumple los plazos
Plazos de garantía (5 años estructural, 3 impermeabilización) correctos

Revisión de la póliza de garantía

Sección 4.4: Uso de Suelo, Zonificación y Licencias: Verificación del Potencial de un Inmueble

El valor y el potencial de un inmueble no dependen solo de su construcción física, sino también, y en gran medida, de lo que la ley permite hacer en él. El agente inmobiliario debe realizar una debida diligencia técnica para verificar estos aspectos, ya que un error en esta área puede llevar a un cliente a comprar una propiedad que no sirve para el fin que la deseaba.
Los conceptos clave son 40:
Uso de Suelo: Determina las actividades permitidas en un predio (habitacional, comercial, industrial, mixto, etc.).
Zonificación: Es la normativa específica que se aplica a cada predio, establecida en los Programas de Desarrollo Urbano de cada municipio o alcaldía. La zonificación define no solo el uso, sino también:
Niveles Máximos de Construcción: La altura permitida.
Área Libre Mínima: El porcentaje del terreno que debe permanecer sin construir.
Densidad: El número máximo de viviendas permitidas por superficie de terreno.
Esta información es pública y se obtiene a través de un Certificado Único de Zonificación de Uso de Suelo, que se tramita ante la autoridad de desarrollo urbano local (como la SEDUVI en la Ciudad de México).41 El uso de suelo tiene un impacto directo y masivo en el valor de una propiedad; un terreno con permiso para construir un edificio de departamentos es inherentemente más valioso que uno idéntico limitado a una sola casa.42
Por otro lado, la Licencia de Construcción es el permiso administrativo indispensable para poder edificar, ampliar, modificar o demoler una construcción.44 Obtenerla es un proceso complejo que requiere la presentación de una gran cantidad de documentos, entre los que destacan 45:
Título de propiedad.
Constancia de no adeudo de predial.
Certificado de zonificación.
Planos arquitectónicos y estructurales.
Memoria de cálculo estructural.
A menudo, estudios de impacto vial, ambiental y de mecánica de suelos.
Todos estos documentos deben estar firmados por un Director Responsable de Obra (DRO), un perito autorizado que es corresponsable con el propietario de que la construcción se apegue a la normativa.45 Verificar que una construcción existente cuente con su licencia y con el aviso de terminación de obra es un paso fundamental de la debida diligencia.

Sección 4.5: El Contrato de Arrendamiento: Fundamentos para Uso Habitacional

Aunque el negocio principal de muchos agentes es la compraventa, el arrendamiento es una parte significativa del mercado. El marco legal básico para el arrendamiento de uso habitacional se encuentra en el Código Civil de cada entidad federativa (y supletoriamente en el Código Civil Federal).
Un contrato de arrendamiento es aquel por el cual una parte, el arrendador, se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra parte, el arrendatario, se obliga a pagar por ese uso un precio cierto, denominado renta.49 Por ley, este contrato debe otorgarse por escrito, y la falta de esta formalidad es imputable al arrendador.49
Las obligaciones principales de las partes son 50:
Obligaciones del Arrendador:
Entregar el inmueble en estado de servir para el uso convenido, con condiciones de higiene y seguridad.
Conservar el inmueble en buen estado, realizando las reparaciones mayores necesarias durante el arrendamiento.
No estorbar el uso del inmueble por parte del arrendatario.
Garantizar el uso y goce pacífico del inmueble por todo el tiempo del contrato.
Obligaciones del Arrendatario:
Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos.
Usar el inmueble exclusivamente para el fin pactado (uso habitacional).
Responder por los daños que el inmueble sufra por su culpa o negligencia.
Realizar las reparaciones de deterioros de poca importancia (mantenimiento menor).
Devolver el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, salvo el desgaste normal por el uso.
El agente que participa en operaciones de arrendamiento debe asegurarse de que se utilice un contrato bien redactado que proteja los derechos de ambas partes y que se cumplan las formalidades legales, como la posible necesidad de una póliza jurídica o un fiador como garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.

Parte V: Tópicos Avanzados y Mitigación de Riesgos

Más allá de las operaciones estándar, el agente inmobiliario se enfrentará a situaciones de alta complejidad que demandan un conocimiento legal superior. La adquisición de tierra ejidal, en particular, es un campo minado de riesgos, pero también de oportunidades para quien domina el procedimiento correcto. Esta sección finaliza con una lista de verificación de debida diligencia, una herramienta práctica para sistematizar la revisión legal de cualquier propiedad y minimizar la responsabilidad profesional.

Sección 5.1: La Transacción Ejidal Segura: De la Cesión de Derechos al Dominio Pleno

El riesgo más grande en el mercado inmobiliario rural y periurbano de México es la compra informal de tierra ejidal. Estas transacciones se suelen instrumentar mediante contratos privados de «cesión de derechos posesorios» o simples «constancias de posesión» emitidas por el Comisariado Ejidal.8 Es imperativo que el agente entienda y comunique a sus clientes que estos actos son, a la luz de la Ley Agraria,
nulos de pleno derecho.6
El comprador en una operación de este tipo no adquiere la propiedad, ni siquiera derechos seguros. Adquiere un problema legal latente. El vendedor (el ejidatario) sigue siendo el titular de los derechos parcelarios ante el Registro Agrario Nacional (RAN), y él o sus herederos legales pueden, en cualquier momento, iniciar un juicio agrario para reclamar la restitución de la tierra, dejando al comprador sin el terreno y sin su dinero.8 Además, estas tierras no pueden ser hipotecadas, legalmente subdivididas ni utilizadas para desarrollos formales.54
La única vía legalmente segura para que una persona ajena al ejido adquiera una parcela ejidal como propiedad privada es que dicha parcela transite del régimen ejidal al régimen de derecho común a través del procedimiento de adopción del Dominio Pleno.8 Este proceso es complejo, costoso y requiere un consenso comunitario significativo, lo que explica la prevalencia del riesgoso mercado informal. Sin embargo, para el agente que lo comprende, se convierte en una poderosa herramienta para desbloquear valor y crear oportunidades de negocio seguras.
El proceso para obtener el Dominio Pleno se desarrolla en una secuencia estricta de pasos 7:
Verificación del Parcelamiento Formal: El primer requisito es que el ejido ya haya pasado por un programa de certificación de derechos (como PROCEDE o FANAR), de modo que las tierras estén formalmente delimitadas y asignadas. El ejidatario interesado debe contar con su Certificado Parcelario individual, inscrito en el RAN.
Convocatoria de Asamblea de Formalidades Especiales: El Comisariado Ejidal, a iniciativa propia o a solicitud de los ejidatarios, debe convocar a una asamblea cuyo orden del día incluya específicamente la autorización para que los ejidatarios puedan adoptar el dominio pleno sobre sus parcelas. La convocatoria debe expedirse con al menos un mes de anticipación.
Notificación a Autoridades: Se debe notificar de la convocatoria a la Procuraduría Agraria y a un Fedatario Público (Notario) con la misma antelación para que sus representantes asistan a la asamblea y den fe de la legalidad del acto.
Celebración de la Asamblea con Quórum Calificado: Para que la asamblea sea válida, en primera convocatoria deben asistir al menos las tres cuartas partes (75%) del total de ejidatarios del núcleo. Si no se alcanza este quórum, se emite una segunda convocatoria, en la cual la asamblea se instalará válidamente con la asistencia de la mitad más uno de los ejidatarios.
Votación Calificada: El acuerdo para autorizar la adopción del dominio pleno debe ser aprobado por el voto de dos terceras partes de los ejidatarios presentes en la asamblea.
Inscripción del Acta de Asamblea en el RAN: El acta de la asamblea, debidamente firmada por los órganos de representación del ejido y los fedatarios asistentes, se inscribe en el Registro Agrario Nacional. Este paso es crucial, ya que es el que otorga el derecho general a los ejidatarios para iniciar su trámite individual.
Solicitud Individual de Dominio Pleno: Una vez inscrita el acta, cada ejidatario interesado puede acudir, en cualquier momento, a la delegación del RAN para solicitar formalmente la baja de su parcela del régimen ejidal y la expedición de su Título de Propiedad.
Expedición del Título e Inscripción en el RPP: El RAN cancela el Certificado Parcelario y expide el Título de Propiedad a nombre del ejidatario. Este Título debe ser inscrito por el interesado en el Registro Público de la Propiedad de la entidad federativa correspondiente.
Solo a partir de este último paso, la inscripción en el RPP, la tierra deja de ser ejidal, se desincorpora del régimen agrario y queda sujeta plenamente al derecho común (Código Civil), pudiendo ser vendida, hipotecada y enajenada como cualquier otra propiedad privada.8 Un agente que se enfrente a una oferta de «terreno ejidal» debe usar esta hoja de ruta como un checklist de diagnóstico para determinar el verdadero estatus legal de la propiedad.
Paso
Descripción de la Acción
Actor Principal
Documento Clave Generado/Requerido
Referencia Legal (Ley Agraria)
1
Verificación del Parcelamiento Formal
Ejidatario / Agente
Certificado Parcelario
Art. 56
2
Solicitud de Convocatoria de Asamblea
Ejidatarios / Comisariado
Solicitud por escrito
Art. 24
3
Emisión de Convocatoria
Comisariado Ejidal
Cédula de Convocatoria
Art. 25
4
Celebración de Asamblea (1a Convocatoria)
Asamblea Ejidal
Lista de Asistencia (Quórum 75%)
Art. 26
5
Celebración de Asamblea (2a Convocatoria)
Asamblea Ejidal
Lista de Asistencia (Quórum 50%+1)
Art. 27
6
Votación del Acuerdo de Dominio Pleno
Asamblea Ejidal
Votación (2/3 de los presentes)
Art. 23, Fracc. IX
7
Elaboración e Inscripción del Acta de Asamblea
Comisariado / Notario
Acta de Asamblea
Art. 31
8
Solicitud Individual de Título
Ejidatario
Solicitud ante el RAN
Art. 82
9
Expedición del Título de Propiedad
Registro Agrario Nacional (RAN)
Título de Propiedad
Art. 82
10
Inscripción en el RPP
Ejidatario / Propietario
Inscripción del Título
Art. 82

Sección 5.2: Lista de Verificación de Debida Diligencia (Due Diligence)

Para proteger a sus clientes y a sí mismo de responsabilidades, el agente inmobiliario debe adoptar un proceso sistemático de debida diligencia (due diligence) para cada propiedad que capte o promueva. La siguiente lista de verificación consolida los puntos críticos de revisión documental abordados a lo largo de este informe.
I. Verificación Legal y de Titularidad:
[ ] Título de Propiedad: Solicitar y revisar la escritura pública de propiedad. Verificar que esté debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad (RPP).23
[ ] Identificación Oficial de los Propietarios: Cotejar que los nombres en la escritura coincidan exactamente con los de las identificaciones oficiales vigentes (INE, pasaporte).23
[ ] Estado Civil y Régimen Patrimonial: Solicitar el acta de matrimonio. Si el régimen es de sociedad conyugal, se requerirá la firma de ambos cónyuges para la venta.21
[ ] Certificado de Libertad de Gravamen: Tramitar un certificado reciente (no mayor a 30-60 días) para confirmar que la propiedad no tiene hipotecas, embargos, fianzas u otros gravámenes vigentes.21
[ ] Sucesiones: Si el propietario falleció, verificar que se haya tramitado el juicio sucesorio (testamentario o intestamentario) y que la propiedad ya esté adjudicada y escriturada a nombre de los herederos que pretenden vender.
II. Verificación Fiscal y Administrativa:
[ ] Constancia de No Adeudo de Impuesto Predial: Solicitar los recibos de pago de los últimos cinco años o una constancia de no adeudo emitida por la tesorería local.21
[ ] Constancia de No Adeudo de Derechos de Agua: Solicitar los recibos de pago de los últimos cinco años o la constancia correspondiente.21
[ ] Régimen de Condominio: Si aplica, solicitar una Constancia de No Adeudo de Cuotas de Mantenimiento emitida y firmada por el administrador del condominio.23
III. Verificación Técnica y Regulatoria:
[ ] Certificado de Zonificación de Uso de Suelo: Obtener un certificado vigente para verificar el uso de suelo permitido, niveles, área libre y densidad.41 Comparar la construcción existente con lo permitido.
[ ] Alineamiento y Número Oficial: Contar con el documento vigente que define los límites del predio con respecto a la vía pública.44
[ ] Licencias de Construcción y Terminación de Obra: Para construcciones existentes, verificar que se cuente con la licencia de construcción y el aviso o constancia de terminación de obra, lo que garantiza que fue construida legalmente.21
[ ] Reglamento de Condominio: Si aplica, obtener y leer el reglamento para identificar posibles restricciones (rentas de corto plazo, mascotas, remodelaciones, etc.) que puedan afectar el interés del comprador.34
IV. Verificación para Exención de ISR (para el vendedor):
[ ] Elegibilidad: Confirmar que el valor de venta está dentro del límite de 700,000 UDIs y que el vendedor no ha exentado en los últimos 3 años.27
[ ] Documentación Probatoria: Verificar que el vendedor cuente con al menos uno de los documentos requeridos (INE, recibos de luz/teléfono, estados de cuenta) con la dirección del inmueble y a nombre de las personas autorizadas por la ley.27

Conclusión: El Agente Inmobiliario como Profesional Integral del Derecho Inmobiliario

El panorama del derecho inmobiliario en México es un mosaico complejo, tejido con hilos constitucionales, agrarios, civiles, fiscales y administrativos. Como se ha detallado en este informe, la práctica de la intermediación inmobiliaria ha trascendido de manera definitiva el simple acto de conectar compradores y vendedores. La complejidad del marco legal exige que el agente inmobiliario moderno evolucione hacia un rol de asesor de primera línea, un gestor de riesgos informado y un custodio de la legalidad en cada transacción que facilita.
La maestría en los pilares fundamentales aquí expuestos —la crucial distinción entre propiedad privada y los regímenes de propiedad social; el dominio del flujo transaccional desde el contrato de intermediación hasta la inscripción registral; la comprensión precisa de las obligaciones fiscales como el ISR y el ISAI; la navegación de regímenes especiales como el condominio y el fideicomiso para extranjeros; y el cumplimiento riguroso de normativas como la NOM-247-SE-2021— ya no es una ventaja competitiva, sino el estándar mínimo para una práctica profesional ética, sostenible y exitosa.
Ignorar la diferencia entre un Certificado Parcelario y un Título de Propiedad, o desconocer los requisitos para la exención del ISR, no son meras omisiones; son fallas que pueden conducir a la pérdida del patrimonio de un cliente, a litigios costosos y a un daño irreparable en la reputación profesional. Por el contrario, el agente que invierte en su formación legal, que adopta la debida diligencia como un proceso sistemático y que puede articular con claridad estos conceptos complejos a sus clientes, se posiciona como un profesional integral de valor incalculable. En última instancia, el conocimiento profundo del derecho inmobiliario es la herramienta más poderosa del agente para generar confianza, garantizar la seguridad jurídica y, con ello, construir una carrera sólida y respetada en el dinámico mercado mexicano.
Obras citadas
Cómo funciona el fideicomiso para extranjeros en la compra de …, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.clau.com/elliving/fideicomiso-para-extranjeros
DIFERENCIAS ENTRE LA PROPIEDAD PRIVADA Y LOS TERRENOS EJIDALES O COMUNALES – YouTube, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=P1MfZobfwjY
¿Qué es una propiedad ejidal y cuáles son sus implicaciones legales? – Mercado Libre, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.mercadolibre.com.mx/blog/re-que-es-una-propiedad-ejidal-y-cuales-son-sus-implicaciones-legales
¿Existe aún la propiedad social agraria en México? – SciELO México, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.scielo.org.mx/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S1870-23332015000100045
Artículos 76 al 86 [Aprovechamiento, Uso y … – Justia México, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://mexico.justia.com/federales/leyes/ley-agraria/titulo-tercero/capitulo-ii/seccion-sexta/
Comprar LOTES de TERRENO en zona EJIDAL legalmente – YouTube, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=4w5f9031As0&pp=0gcJCfwAo7VqN5tD
¿Puede un ejido convertirse en propiedad privada? | Caravanas Itinerantes por la Justicia Social – Gobierno del Estado de México, fecha de acceso: agosto 7, 2025, http://caravanas.edomex.gob.mx/node/276
Guía para Comprar Terreno Ejidal Sin Riesgos – TikTok, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.tiktok.com/@georgsilesky/video/7475069298738859269
Pasos para obtener tu título de propiedad en zona ejidal/comunal – TikTok, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.tiktok.com/@agrolawmx/video/7389393813292322053
️ ¡Cuidado al comprar terrenos ejidales!⚠️ Los terrenos ejidales no son propiedad privada y, para que se puedan vender, deben pasar por un proceso de regularización. Si no lo haces bien, podrías perder tu dinero. Nunca compres sin asesoría legal. Un contrato mal hecho puede significar problemas legales y pérdida de tu inversión ¿Tienes dudas? ¡Sígueme para más tips de compra inmobiliaria! @rogercuellarabogado @rogercuellarabogado @rogercuellarabogado – TikTok, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.tiktok.com/@rogercuellarabogado/video/7473318089166310661
Riesgos de Comprar un Terreno Ejidal – TikTok, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.tiktok.com/@agrolawmx/video/7403897277158296837
inscripción – CDMX, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://servicios.consejeria.cdmx.gob.mx/cmscejur/export/sites/portal-consejeria/dgrppc/catalogo.pdf
¿Qué es un contrato de intermediación inmobiliaria? Th Bienes …, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://bienesraices.thagencia.mx/que-es-un-contrato-de-intermediacion-inmobiliaria/
¿Qué es la NOM-247? ¿Afecta a mi inmueble? – Beleta.mx, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://beleta.mx/blog/que-es-la-nom-247-afecta-a-mi-inmueble
Contrato de Intermediación Inmobiliaria | PDF | Propiedad | Virtud – Scribd, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://es.scribd.com/document/441243026/Contrato-de-Intermediacion-Inmobiliaria-doc
NOM-247-SE-2021, ¿Qué es y qué beneficios tiene para mí como cliente? – MLS Vallarta, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.mlsvallarta.com/es/noticias/nom-247-se-2021-que-es-y-que-beneficios-tiene-para-mi-como-cliente/
Partes importantes en el contrato de promesa … – AH Bienes Raíces, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://ahbienesraices.mx/blog/DbS6dpYWawAuTVm/partes-importantes-en-el-contrato-de-promesa-de-compraventa-de-una-propiedad-en-mexico
mexico.justia.com, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://mexico.justia.com/derecho-civil/contratos-civiles/contrato-de-compraventa/preguntas-y-respuestas-sobre-contrato-de-compraventa/
El notario – Colegio Nacional del Notariado Mexicano, A.C., fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.notariadomexicano.org.mx/el-notariado-en-mi-vida/el-notario/
Notario público en México, ¿qué es y cuáles son sus funciones?, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://circulobienesraices.com/blog/articulo/notario-publico-en-mexico-que-es-y-cuales-son-sus-funciones
Documentación y procedimiento para escrituración notarial de …, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.padilla-bujalil.com.mx/documentacion-y-procedimiento-para-escrituracion-notarial-de-propiedades-en-venta/
Todo lo que necesitas saber sobre un notario público en México, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://solaceinversiones.com/todo-lo-que-necesitas-saber-sobre-un-notario-publico-en-mexico/
Qué hacer cuando quiera comprar mi casa – Colegio de Notarios de la Ciudad de México, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://colegiodenotarios.org.mx/que-hacer-cuando-quiera-comprar-casa
¿Qué es el traslado de dominio? – Asesores Inmobiliarios México, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://asesoresinmobiliariosmexico.com/que-es-el-traslado-de-dominio/
4 Pasos para inscribir una propiedad al registro público de la …, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://beleta.mx/blog/4-pasos-para-inscribir-una-propiedad-al-registro-publico-de-la-propiedad
¿Cómo calcular el ISR por enajenación de inmueble en México? – Hogare Inmobiliaria, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://hogare.mx/blog/como-calcular-el-isr-por-enajenacion-de-inmueble-en-mexico/
Como exentar el pago del ISR en la venta de una casa habitación …, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://plalla.com/exentar-el-pago-del-isr-en-la-venta-de-una-casa/
ISR a Entidades Federativas Enajenación de Bienes Inmuebles (5% Notarios), fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://tramites.bcs.gob.mx/catalogo/isr-a-entidades-federativas-enajenacion-de-bienes-inmuebles-5-notarios/
Conoce Los Impuesto Sobre Adquisición De Inmuebles En México, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://hircasa.com/blog/financieras/impuesto-sobre-adquisicion-inmuebles/
El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI 2025) – Facturama, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://facturama.mx/blog/que-significa/impuesto-adquisicion-inmuebles/
LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO DE GUANAJUATO, fecha de acceso: agosto 7, 2025, http://www.poderjudicial-gto.gob.mx/pdfs/LEY_DE_CONDOMINIOS_PO_11SEP12.pdf
LEY QUE REGULA EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO EN EL ESTADO DE VERACRUZ DE IGNACIO DE LA LLAVE Ley publicada en la Gace – Orden Jurídico Nacional, fecha de acceso: agosto 7, 2025, http://www.ordenjuridico.gob.mx/Documentos/Estatal/Veracruz/wo77672.pdf
LEY SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE BAJA CALIFORNIA Publicado en el, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.congresobc.gob.mx/Documentos/ProcesoParlamentario/Leyes/TOMO_IV/LEYINMUEBLE.PDF
Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://legislacion.edomex.gob.mx/sites/legislacion.edomex.gob.mx/files/files/pdf/ley/vig/leyvig088.pdf
LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO DE NUEVO LEÓN, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.hcnl.gob.mx/trabajo_legislativo/leyes/leyes/ley_de_propiedad_en_condominio_de_inmuebles_para_el_estado_de_nuevo_leon/
LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL – Congreso de la Ciudad de México, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.congresocdmx.gob.mx/archivos/transparencia/LEY_DE_PROPIEDAD_EN_CONDOMINIO_DE_INMUEBLES_PARA_EL_DISTRITO_FEDERAL.pdf
Todo lo que necesitas saber sobre el fideicomiso para extranjeros en México, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://sua.mx/blog/fideicomiso-extranjeros-mexico
alterestate.com, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://alterestate.com/en-que-consiste-la-norma-oficial-mexicana-nom-247-se-2021/#:~:text=La%20Norma%20Oficial%20Mexicana%20NOM%2D247%2DSE%2D2021%20es,en%20las%20transacciones%20de%20viviendas.
NORMA Oficial Mexicana NOM-247-SE-2021, Prácticas comerciales …, fecha de acceso: agosto 7, 2025, http://www.bajacalifornia.gob.mx/Documentos/economia/agentes-inmobiliarios/NOM-247-SE-2021.pdf
USO DE SUELO Y CONSTRUCCIÓN – PAOT, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://paot.org.mx/micrositios/sabias_que/USO_SUELO/tema_1.html
Certificado Digital – Seduvi – Trámites y servicios, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.seduvi.cdmx.gob.mx/servicios/servicio/certificado_digital
www.mercadolibre.com.mx, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.mercadolibre.com.mx/blog/re-tipos-uso-suelo-mexico-diferencias-caracteristicas#:~:text=El%20tipo%20de%20uso%20de%20suelo%20influye%20directamente%20en%20el,lo%20que%20incrementa%20su%20plusval%C3%ADa.
Cómo el Estudio de Suelo Afecta la Valoración de Terrenos – Complejos Residenciales Querétaro, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://crmexico.mx/como-el-estudio-de-suelo-afecta-la-valoracion-de-terrenos/
Licencia de Construcción Especial, Revalidación, Aviso de Terminación de Obra – CDMX, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.cdmx.gob.mx/public/InformacionTramite.xhtml?idTramite=455
¿Cuáles trámites se necesitan para construir en México? – Expo CIHAC, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.expocihachub.com/nota/ingenieria-y-construccion/tramites-para-construir-en-mexico
Licencia de Construcción en la Modalidad de Obra Nueva de Mediano y Alto Impacto. MPDC-SOT-DDUYF-SOAyC-LCMON-001 – H. Ayuntamiento de Playa del Carmen, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://playadelcarmen.gob.mx/mpdc-sot-dduyf-soayc-lcmon-001
Gobierno Municipal | Formatos y Requisitos de las Licencias de Construcción, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://transparencia.guadalajara.gob.mx/requisitos-licencia-construccion
Permisos y Licencias de Construcción – Zapopan, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://portal.zapopan.gob.mx/pylc/index.html
Artículos 2398 al 2411 [Contrato de Arrendamiento y Pago de la …, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://mexico.justia.com/federales/codigos/codigo-civil-federal/libro-cuarto/parte-segunda/titulo-sexto/capitulo-i/
Contrato de arrendamiento – INEHRM, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://inehrm.gob.mx/work/models/Constitucion1917/Resource/1663/2_Derechos_de_las_personas_arrendadoras_electronico.pdf
Artículos 2412 al 2424 ‹ Código Civil Federal (CCF) | Justia México, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://mexico.justia.com/federales/codigos/codigo-civil-federal/libro-cuarto/parte-segunda/titulo-sexto/capitulo-ii/
Artículos 2425 al 2447 ‹ Código Civil Federal (CCF) | Justia México, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://mexico.justia.com/federales/codigos/codigo-civil-federal/libro-cuarto/parte-segunda/titulo-sexto/capitulo-iii/
“WHAT ARE THE RISKS OF BUYING A PART OF A COMMUNAL LAND?” – YouTube, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=mGoDkh86clw&pp=0gcJCfwAo7VqN5tD
¿Cómo legalizar una Propiedad Ejidal?, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://legalizatupropiedad.com.mx/como-legalizar-una-propiedad-ejidal/
¿Cómo adquirir tierras ejidales de forma legal en México? – Despacho Agrario, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.ogmasociados.com/post/adquirir-tierras-ejidales-legalmente-mexico
Conversión de tierras de dominio pleno al régimen ejidal – MEXICO\PROCURADURIA AGRARIA, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.pa.gob.mx/publica/pa07fe.htm
MEXICO\PROCURADURIA AGRARIA, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://www.pa.gob.mx/publica/pa07ga.htm
Guía para comprar un terreno ejidal: requisitos y condiciones – Vivanuncios Magazine, fecha de acceso: agosto 7, 2025, https://blog.vivanuncios.com.mx/bienes-raices/guia-para-comprar-terreno-ejidal/